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凶宅、風水與漏水（一）買到凶宅，可否減少價金或解約？

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凶宅、風水與漏水（一）買到凶宅，可否減少價金或解約？

就像前國防部長蔣仲苓所講的：「哪個地方不死人」，房子只要久了，就多多少少會有一些生離死別的故事在裡面發生。而很多人花了畢生積蓄，就是想買一間好房子，除了有個安身的地方外，就是希望房子能夠幫助自己升官發財，也不想因為一般人對凶宅的心理障礙而有晚上被鬼壓早上起不來的精神困擾，所以房子的風水或是不是凶宅等資訊，已經變成現代人買房子相當重視的問題之一。
不過每間房子尤其是中古屋，多少都會發生有人在裡面死亡的情形，如果認為房子裡面死過人就是凶宅，那買房子的人就很容易誤踩地雷了。所以凶宅，依照法院的見解，需要屬於非自然而且不是因為意外死亡的才算是凶宅。雖然法律不鼓勵迷信，但當某種社會觀念已被大多數人所接受之後，就內化成法律關於是否屬於交易重要訊息的判斷依據，畢竟社會生活不是只有純粹經濟的考量。雖然凶宅閒置不用很可惜，但凶宅因為長一輩的人都有所忌諱，而且媒體對於此類社會案件也會大肆宣揚報導，造成一般人人心惶惶不願買到凶宅，房價也因此變得相當低廉，使凶宅變成價值瑕疵的一種。而長久下來不管是買方也好賣方也好，是否屬於凶宅已經成為在磋定買賣契約時所應該告知的事項之一，部份法院也漸依一般民眾的情感，順應民意地將是否屬於凶宅認為屬於賣方或仲介業者所應該告知的義務。

當凶宅的訊息內化成瑕疵告知義務之後，如果賣方或房仲業者沒有履行這項告知義務，就屬於違反了買賣的瑕疵擔保義務，買受人可以主張減少價金或解除契約。但是如果該凶宅經媒體大肆宣揚報導過，查證並非困難的話，因為買賣不動產屬於社會上相當重要的交易，一般人通常都會詳細審視屋況及歷史記錄，所以可能就會被認定解除契約會顯失公平，而僅能減少價金。

至於風水也是許多人相當重視的問題，是否能像凶宅一樣列入告知義務的範圍？目前法院似乎並未有判決認為風水也屬於瑕疵擔保的範圍，畢竟風水不像凶宅一樣是一種已經發生的狀態，而比較像是一種價值攀升的期待，而且風水的好壞見仁見智，有人覺得好就會有人覺得不好。更何況十年河東十年河西，風水輪流轉，風水常會因為氣候、地形的改變或都市計畫的更動而隨之變動，並沒有固定的格局存在，所以似乎沒辦法變成買賣房子的時候品質的保證之一。

只是凶宅變成告知義務的內涵也是經過好幾年的觀念演變，風水在未來會不會也變成保證的品質之一，就看風水的觀念會不會被大多數人所接受而變成約定俗成普遍通行的概念進而影響法院的判決了。

參考法條：民法第354條、第359條、第360條，不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條，台灣高等法院民事判決94年度上易字第249號判決

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